Ndërtimi po hyn në një rreth vicioz, me çmimet që pritet të vazhdojnë rritjen nga referencat e reja dhe kërkesën që po bie, sidomos në Tiranë

Çmimet e reja të referencës për rrethet do të hyjnë në fuqi më 1 janar 2026. Ashtu siç ndodhi në Tiranë në vitin 2023, çmimet e reja të referencave për shitblerjen e apartamenteve në rrethe pritet të rrisin koston për subjektet ndërtuese, veçanërisht te zonat bregdetare.

Erjon Harizi, Kryetar i Bordit Drejtues të Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë (SHNSH) parashikon se rritja e referencave pritet të ndikojë automatikisht në shtimin e detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë, raporton Monitor, transmeton albinfo.ch.

Kjo do të thotë se kostot për ndërtuesit do të shtrenjtohen po aq sa rriten çmimet e referencës. Zoti Harizi nënvizon se do të ketë kosto më të lartë si pasojë e rritjes së detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë. Kjo do të reflektohet te çmimet e shitjes së apartamenteve, për zonat bregdetare dhe për Bashkinë e Kamzës.

“Një nga kostot shtesë për ndërtuesit pritet të jetë rritja e çmimeve të referencës në të gjithë Shqipërinë. Po aq për qind sa rriten referencat, rritet edhe kostoja e ndërtimit.

Kjo do të thotë se ndikimi në kosto për ndërtuesit do të jetë proporcional me përqindjen e rritjes së çmimeve të reja të referencës. Pa dyshim, kjo kosto, do të ketë efekt në rritjen e çmimeve të pronave.

Një tjetër faktor është rritja e kostos së fuqisë punëtore, e cila po ndikon drejtpërdrejt në shpenzimet e ndërtimit. Sa u përket çmimeve të materialeve të ndërtimit, deri më tani tregu paraqitet relativisht i qëndrueshëm, me luhatje të lehta, të cilat nuk pritet të kenë ndikim të ndjeshëm në çmimet finale të apartamenteve”.

Në raport me çmimet e mëparshme, rritja e referencave, pas hyrjes në fuqi të ndryshimeve arrin deri në 196%, që është për zonën e re kadastrale pranë Portit të Durrësit. Rritja arrin deri në 79% krahasuar me çmimet e mëparshme të referencës, për zona kadastrale në Vlorë, Sarandë apo Himarë.

Për këtë arsye, sipas kryetarit të bordit të SHNSH, rritje më të ndjeshme në koston e ndërtimit priten në zonat bregdetare të Durrësit, Qerretit ku çmimet e referencës janë parashikuar të rriten më fort. Ndërsa në Tiranë, efektet e ndryshimeve do të ndihen për Bashkinë e Kamzës.

Hartës së re të çmimeve në rrethe, që hyn në fuqi më 1 janar 2026, i shtohen edhe 54 zona të reja kadastrale. Numri i tyre arrin në 119 zona nga 65 që ishin më parë.

Referuar vendimit “Për miratimin e metodologjisë, rregullave dhe procedurave për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme ‘ndërtesa’, llogaritjen e taksës mbi ndërtesën dhe pagesën e saj”, ndryshimet më të larta të çmimeve të referencës për rrethet rezultojnë në Durrës.

Me hartën e re, Durrësi do të ndahet në 13 zona kadastrale me çmime që variojnë nga 45 mijë lekë deri në 200 mijë lekë për metër katror nga 67,5 mijë lekë që ishte çmimi i mëparshëm. Në Durrës, ndryshimet më të larta prej 196%, krahasuar me çmimin e mëparshëm, janë për zonën kadastrale nr.13, e cila në terren përkon në Portin e Durrësit, ku po zhvillohet edhe projekti i “Durrës Yachts Marina”.

Në këtë zonë, pas hyrjes në fuqi të vendimit, çmimi do të jetë 200 mijë lekë për metër katror, nga 67,5 mijë që është çmimi i vetëm i referencës së shitblerjes së apartamenteve në Durrës. Ashtu si në Tiranë, edhe për ndërtuesit në rrethe, taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja i nënshtrohen të gjitha subjektet që kërkojnë të pajisen me leje zhvillimore dhe leje ndërtimi për objekte banimi, administrative, prodhimi, shërbimi e të tjera. Taksa paguhet nga ndërtuesit para zbardhjes së lejes së ndërtimit.

Për llogaritjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë, baza e taksës është vlera në Lek për metër katror e çmimit të shitjes së ndërtimit qoftë për qëllime banimi apo për shërbime. Ndërsa çmimi i shitjes për metër katror bazohet në vlerat referuese të metodologjisë së miratuar nga qeveria.

Sipas vendimit “Për sistemin e taksave dhe tarifave vendore në qytetin e Durrësit për vitin 2023”, i miratuar në muajin dhjetor 2022, për qytetin e Durrësit, taksa e ndikimit në infrastrukturë për ndërtime banimi, që nuk janë të destinuara të përdoren për turizëm, industri apo për shërbime publike është 8%. Për një objekt rezidencial me sipërfaqe 100 mijë katror, pranë Portit të Durrësit, sipas llogaritjeve me çmimin aktual të referencës, detyrimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë për ndërtuesin është 540 milionë lekë.

Detyrimi i taksës, i llogaritur me çmimin e ri të referencës, që hyn në fuqi më 1 janar 2026 për një ndërtim me sipërfaqe 100 mijë metra katror, llogaritet rreth 1 miliard lekë. Detyrimi i ndërtuesit për taksën do të rritet në përqindje të njëjtë me ndryshimin e referencave.

Rritje të lartë për çmimet e referencës ka edhe për zonat e tjera bregdetare, si: Himara, Saranda, Vlora dhe ishulli i Sazanit. Me hartën e re, Himara ndahet në 5 zona kadastrale, ku rritja më e lartë e çmimit prej 141% është për zonën nr.1. Çmimi arrin 140 mijë lekë për metër katror, nga 58 mijë lekë për metër katror.

Saranda gjithashtu do të ndahet në 5 zona kadastrale, ku për zonat nr.1 dhe nr.3, çmimi arrin 100 mijë lekë për metër katror apo 78.6% më shumë sesa çmimi i mëparshëm. Vlora do të jetë e ndarë në 7 zona kadastrale, ku 4 prej tyre janë brenda qytetit, dhe zonat e tjera do të jenë ajo e Radhimës, Orikumit dhe ishullit të Sazanit. Në Vlorë, rritja më e lartë për çmimet e referencës është në ishullin e Sazanit.

Deri tani, ishulli i Sazanit, nuk ka qenë i banueshëm. Ky i fundit përfshihet për herë të parë si zonë kadastrale në hartën e metodologjisë për llogaritjen e taksës së ndërtesës, pas prezantimit për zhvillimin e projektit rezidencial nga kompania “Affinity Partners” e sipërmarrësit Jared Kushner, dhëndri i Presidentit Donald Trump.

Për ishullin e Sazanit çmimi i referencës është 200 mijë lekë për metër katror apo 233% më shumë sesa çmimi i mëparshëm për qytetin e Vlorës.

Rritja e kërkesës nga të huajt do të shtrenjtojë më tej çmimet e pronave në bregdet deri në 2030

Përveç çmimeve të referencës në zonat bregdetare, rritja e çmimeve të pronave pritet të nxitet edhe nga shtimi i kërkesës nga blerësit e huaj.

Jonian Antoni, administrator i agjencisë së pasurive të paluajtshme “Century 21 Albania”, parashikon se gjatë vitit 2026, kërkesa për prona në bregdet nga të huajt do të vijojë të rritet, për shkak të çmimeve ende më të ulëta që ofron Shqipëria krahasuar me vendet e rajonit.

Sipas tij, shtrenjtimi i çmimeve për pronat në bregdet do të jetë i pashmangshëm të paktën deri në vitin 2030. Rritja vjetore e çmimeve pritet të luhatet nga 4% deri në 12%, në varësi të zonës.

“Kërkesa në zonat bregdetare vazhdon të jetë solide dhe pozitive. Gjatë vitit 2025, interesin më të lartë e kanë marrë zonat me çmime të ulëta dhe mesatare, si Shëngjini, Gjiri i Lalëzit dhe veçanërisht bregdeti i Durrësit. Megjithatë, shitje të mira dhe me çmime pozitive vijojnë edhe në bregdetin e Jugut”, shprehet z. Antoni.

Ai thekson se raporti kërkesë-ofertë në bregdet mbetet i balancuar dhe se ky trend pritet të vijojë edhe gjatë vitit 2026. Mbi 60% e blerjeve në zonat bregdetare realizohen nga të huaj ose diaspora.

Duke krahasuar tregun shqiptar me atë të Greqisë, Kroacisë dhe Malit të Zi, ku çmimet janë mbi dyfish më të larta se në Shqipëri, z. Antoni parashikon rritje të përvitshme të çmimeve.

“Rritjet variojnë nga 4–5% në disa zona deri në 10–12% në zonat më elitare. Kjo pritet të vijojë deri në vitin 2030, kur planifikohet anëtarësimi i Shqipërisë në Bashkimin Europian”, nënvizon ai.

Në vitin 2025, çmimet e pasurive të paluajtshme në bregdet u shtrenjtuan nga 20 deri në 67%, duke reflektuar një treg aktiv të orientuar kryesisht nga blerës të huaj.

Agjentët imobiliarë pohuan më herët se rritja e çmimeve u ndikua nga shtimi i kërkesës veçanërisht për pasuri të paluajtshme në zonat bregdetare, si: Golemi në Qerret, Vlorë, Radhimë, Orikum dhe Sarandë. Kërkesa në bregdet vijoi të dominohej nga shtetas të huaj, kryesisht nga vende pa dalje në det në Evropë si Çekia, Polonia dhe Hungaria.

Në vitin 2025, nga rritja e kërkesës së të huajve, u regjistrua shtrenjtim më i lartë çmimesh në zonat e Vlorës, si: Lungomare, Radhimë dhe Orikum.

Në vijën e dytë të ndërtimit në Lungomare, çmimet e shitjes janë rritur nga 33 deri në 67% krahasuar me një vit më parë. Sipas të dhënave të agjencive të shitblerjes së pasurive të paluajtshme nga 1,500 euro për metër katror që u shitën vjet pronat në Lungomare, në vitin 2025 çmimet u luhatën nga 2,000 deri në 2,500 euro për metër katror.

Në vijën e parë të ndërtimit, çmimet arritën nga 2,500 deri në 3,500 euro për metër katror, për shkak të mungesës së ofertës dhe kërkesës së lartë.

Prej vitit 2023, zonës së Radhimës vijojnë t’i shtohen projektet rezidenciale. Çmimet e shitjes variojnë nga 2,000 deri në 3,000 euro për metër katror, krahasuar me 1,500–2,000 euro që ishin në 2024, që përfaqëson një rritje prej 20 deri në 33%. Në Orikum, çmimet e apartamenteve të kategorisë së ulët janë rritur nga 800 në 1,300 euro për metër katror (rritje prej 63%), ndërsa çmimet maksimale kanë mbetur në nivelin e 1,500 euro për metër katror. Kjo zonë kërkohet për blerje pronash edhe nga emigrantët, kryesisht atyre që jetojnë në Itali, që e shfrytëzojnë apartamentin për pushimet verore.

Në Sarandë, në verën e vitit 2025, çmimet e shitjes për apartamente në ndërtimet e reja me afërsi deri 1,000 metra nga deti u ofruan me çmime 2000 deri në 2,500 euro për metër katror. Në vijën e parë, çmimet kanë arritur 3,000 deri në 3,500 euro për metra katror. Në resorte, apartamentet po shiten me çmime 4,000 euro për metër katror.

Për agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme, tendenca në rritje e kërkesës për prona nga turistët e huaj ka ndikuar në pakësimin e ofertës dhe rritjen e çmimeve.

Sipas agjencive vendase imobiliare, shtrenjtimi i çmimeve ka sjellë që kërkesa për prona nga të huajt të hyjë në vitin e dytë të rënies.

Edhe në Golem, kërkesa vijoi të kryesohej prej shtetasve të huaj gjatë 2025. Arjan Gjuzi, agjent i pasurive të patundshme nga “Century 21 EON”, tha më herët se në Golem kërkojnë të blejnë apartamente shtetasit çekë, polakë dhe hungarezë. Sipas tij, të huajt i bëjnë më tepër blerjet për qëllime investimi, për t’i dhënë me qira ditore. Për shkak të kërkesës në rritje dhe pakësimit të ofertës, çmimet e shitjes së apartamenteve në vijën e parë në Golem arritën në 2,000 euro për metër katror. Rritja ishte 33% krahasuar me 2024.

Pranë zonës së Shkëmbit të Kavajës, çmimet e pronave u rritën me 11% krahasuar me vjet. Çmimi i shitjes arriti në 2,000 euro për metër katror nga 1,700 euro për metër katror që ishte nivel maksimal për 2024.

Edhe çmimet e pronave brenda qytetit të Durrësit mbeten të larta, në nivelet 2,000 deri në 2,500 euro për metër katror. Sipas agjentëve imobiliarë këto çmime të larta ndikohen nga oferta e kufizuar dhe kërkesa e qëndrueshme.

Për shkak të çmimeve të larta për gati një dekadë, kërkesa nga vendasit në Golem mbeti e ulët. Vetëm në vitin 2025 vendasit u janë rikthyer blerjeve, për shkak të ofrimit të shitjeve me këste. Edhe në zonën e Qerretit, shtrenjtimi i çmimeve të apartamenteve vijoi edhe për vitin 2025.

Sipas të dhënave të agjencive të pasurive të patundshme, në vijën e parë të ndërtimit, çmimet arritën deri në 2,000 euro për metër katror, apo 33% më shumë krahasuar me vitin e kaluar. Në vijën e dytë, çmimet shkojnë deri në 1,700 euro për metër katror, që përfaqëson një rritje prej rreth 40% krahasuar me 2024-n.

Tirana po shfaq shenja mbingopjeje, tregu i paqartë për vitin 2026

Për agjencitë imobiliare, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë ka nisur të shfaqë shenjat e mbingopjes. Administratori i agjencisë imobiliare “Century 21 Albania”, Jonian Antoni, thotë se oferta e lartë rrezikon të krijojë stoqe apartamentesh të pashitura, situatë e cila kërkon monitorim për vitin 2026.

“Tirana është bërë një treg i ndërlikuar me larmishmëri të madhe produktesh. Sa i përket ofertës, mund të themi që Tirana sot ka ofertë produktesh nga më të ndryshmet, duke filluar nga prona elitare në lagjet elitare, prona qendrore në zonën e qendrës dhe përreth, prona periferike jashtë ose përreth Unazës së Vogël dhe Unazës së Madhe, dhe prona suburbane në zonat e Tiranës, por në njësitë e saj si p.sh. Paskuqani, Kamza, Vora, Dajti (Fresku) etj.

Mund të themi me plot gojën se edhe kërkesa, edhe oferta në të gjitha zonat e Tiranës ka qenë e lartë. Pra, në tregun ciklik të ndërtimeve të Tiranës, sot jemi në një moment ku oferta e produkteve është e lartë, por gjithashtu edhe kërkesa vazhdon të jetë në ritme të kënaqshme duke qenë rreth 20% më pak kërkesë se dy vite më parë, por ende 30% më e lartë se periudha para pandemisë.

Fatkeqësisht, nuk kemi të dhëna konkrete nga Kadastra ose Bashkia mbi numrin real të ofertës (njësive totale në shitje) dhe as numrin real të kërkesës (shitjeve në 2025) apo viteve më parë”.

Për sa u përket çmimeve të shitjes së apartamenteve në Tiranë, zoti Antoni thotë se tregu është i paqartë sepse oferta dhe kërkesa janë të larta, dhe nëse oferta nuk menaxhohet mirë në vitin 2026, stoqet mund të krijojnë probleme financiare, ndaj situata duhet ndjekur me kujdes. “Ndërsa çmimet lidhen shumë me kërkesë-ofertën. Për momentin, çmimet kanë qenë të qëndrueshme. Le të themi se nga fundi i 2024 deri në fund të 2025, çmimet as nuk janë rritur dhe as nuk janë ulur. Çmimet aktualisht nuk kanë ndryshuar dhe po shqyrtohet ecuria e kërkesë-ofertës.

Normalisht, në një situatë të mirë ekonomike, kërkesë-oferta duhet të jetë e balancuar, që do të thotë të ketë pak a shumë të njëjtën ofertë për kërkesën aktuale dhe të mos krijohen stoqe. Kur kemi kërkesë-ofertë të balancuar, çmimet rriten me nivelin e inflacionit ose pak më shumë.

Duke qenë se kërkesë-oferta vitet e fundit ka qenë e lartë, kjo e bën tregun pak të paqartë, sepse shitjet vazhdojnë me ritmin normal, por oferta e lartë fillon të krijojë stoqe dhe këto stoqe, nëse nuk menaxhohen si duhet, krijojnë probleme financiare për investitorët ose ndërtuesit.

Për momentin ende nuk shohim stoqe problematike, por situata duhet vëzhguar me imtësi në vitin 2026 duke shpresuar që kërkesa të rritet për të barazuar ofertën, ose oferta të zvogëlohet për të barazuar kërkesën”, pohon ai.

Sipas administratorit të kompanisë real estate “Century 21 Albania”, hyrja në fuqi, më 1 janar 2026, e ligjit të rivlerësimit të pronave me tatim 5% nga 15% që aplikohet për shitblerjen dhe çmimeve të referencës nuk pritet të ndikojë ndjeshëm në raportin kërkesë-ofertë apo volumin total të shitblerjeve.

Zoti Antoni nënvizon se ky proces është i domosdoshëm çdo 5 vite për të reflektuar rritjen e tregut dhe mund të ofrojë mundësi për shfrytëzim më të favorshëm të taksave për pronarët.

“Parimisht, nuk mendoj se rivlerësimi i pronave ndikon në rritjen apo uljen e kërkesë/ofertës. Mendoj se është një proces i domosdoshëm që duhet bërë çdo 5 vjet, sepse Shqipëria është një vend me rritje të madhe dhe si rrjedhojë duhet t’u jepet mundësia atyre që zotërojnë prona t’i rakordojnë me rritjen e tregut.

Gjithashtu, është edhe një mundësi për të paguar më pak taksa për një familje/shitës i cili planifikon të shesë në vitin e ardhshëm apo vitet në vijim, dhe si rrjedhojë e rivlerëson me më pak taksa pronën.

Por kjo nuk mendoj se ndikon në volumin total të shitblerjeve dhe në raportin kërkesë/ofertë.

Përkundrazi, mendoj se ky ligj e deformon pak tregun në tërësi, sidomos për pronat të cilat janë ndërtuar shumë kohë më parë dhe përfitojnë nga ky ligj. P.sh., në 2–3 muajt para ligjit, këto prona nuk shiten dhe presin ligjin; pastaj duhen 2–3 muaj të rivlerësohen, dhe pastaj dalin në treg.

Si rrjedhojë, tregut fillimisht i krijohet një vakum dhe më pas i hidhet më shumë ofertë, duke e deformuar. Rezultatet e këtij deformimi ndryshojnë sipas periudhës së rivlerësimit”.

Pritet rritje kërkese në periferinë e Tiranës; Në Kamëz, çmimet do të rriten nga referencat

Kryetari i bordit drejtues së Shoqatës së Ndërtuesve, Erjon Harizi, parashikon se tërësi në vitin 2026 sektori i ndërtimit pritet të ruajë ecurinë e njëjtë si në 2025, me stabilitet ose rritje të lehtë gjatë vitit 2026.

Sipas tij, problematika kryesore mbetet koha e gjatë për marrjen e lejeve të ndërtimit, e cila ndikon në zhvillimin e projekteve të reja.

“Në tërësi, për vitin 2026, kërkesa në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë dhe në qytetet e tjera kryesore pritet të jetë e kënaqshme.

Në kryeqytet, kërkesa për apartamente pritet të jetë e kënaqshme, me fokus te prona me çmim nën 1,500 euro për metër katror, kryesisht në zonat periferike si Unaza e Madhe, Paskuqani, Kamza dhe zona e Aviacionit. Këto prona parapëlqehen kryesisht nga çiftet e reja dhe familjarët, të cilët kërkojnë banim të përballueshëm.

Në qendër të Tiranës, çmimet kanë arritur 3,000–3,500 euro për metër katror dhe zhvillimet e reja janë të kufizuara, megjithatë vazhdojnë të regjistrohen shitje.

Në qytetet kryesore është e vështirë të dallosh nëse pronat blihen për investim apo për banim, ndaj mund të thuhet se raporti midis tyre është i barabartë. Në tregun bregdetar, një pjesë e konsiderueshme e pronave blihet për investim”.

Harizi parashikon se në tërësi për 2026, kërkesa për prona në Tiranë do të jetë e qëndrueshme, por më e fortë, kërkesa do të jetë për pronat në periferi, ku çmimet janë më të përballueshme. Ndërsa rritjet e çmimeve priten kryesisht në periferi, sipas tij, në zona si Kamza, që do të shënojnë rritje të çmimeve të referencës dhe për pasojë të apartamenteve.

Në vitin 2026, agjencitë imobiliare nuk presin rritje të çmimeve të apartamenteve në Tiranë. “Ashtu si një vit më parë, nuk parashikojmë rritje të çmimeve në Tiranë, ku edhe për dy vitet e ardhshme pritet të ketë stabilitet në çmim. Çmimet as nuk pritet të rriten dhe as nuk pritet të ulen”, pohon Jonian Antoni nga “Century 21 Albania”.

Deri në qershor 2025, sipas llogaritjeve të indeksit “Keydata”, çmimi mesatar për një metër katror apartament në ndërtesa ekzistuese në Tiranë arriti 1,830 euro. Çmimi mesatar u llogarit mbi bazë të dhënash për 90% të tyre për çmimet e apartamenteve ekzistuese, pra për ndërtesa të ndërtuara 5, 10 apo 15 vite më parë dhe 10% çmimet e ndërtesave të reja.

Në krahasim me 2005, viti më i hershëm kur ka filluar llogaritja, çmimet janë 2.8 herë më të larta. Çmimi mesatar i apartamenteve në 20 vite është gati trefishuar krahasuar me vitin 2005.

Në vitin 2024, Shqipëria u rendit gjithashtu ndër vendet që kanë shënuar rritjen më të lartë të çmimeve në Europë, sipas raportit “Për indeksin e pasurive të paluajtshme 2025” i hartuar nga kompania ndërkombëtare “Deloitte”.

Në raport theksohej se çmimi mesatar i shitjeve të apartamenteve në rang vendi në 2024 arriti 1,620 euro për metër katror. Krahasuar me vitin 2023, çmimi mesatar u rrit rreth 17%.

Ndërsa në Tiranë sipas raportit të “Deloitte”, çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve arriti në 2,000 euro për metër katror. Në zonat e qendrës si ish-Blloku apo sheshi “Skënderbej”, çmimet mesatare të shitjes arritën nga 3,000 deri në 3,500 euro për metër katror.

Po ashtu, sipas një vëzhgimi në terren të “Monitor”, rezultoi se për disa zona në Tiranë për vitin 2025, çmimet ndryshuan brenda nëntë muajve. Shtrenjtim të shpejtë nga 10 deri në 33% pati në zonat, si ish-Blloku, pranë Liqenit Artificial, Porcelani dhe zona pranë Parkut Olimpik.